8種制限と他人物売買

根拠は宅建業法 33 条の 2（自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限）、
78 条 2 項（8 種制限の適用除外）。2026-08-01 に e-Gov の条文原文と突合済み。

0. どういう制度か

宅建業法の規制の大半は「業者が取引にかかわるとき」に働くが、8 種制限だけは働く場面が狭い。
プロが売主で、素人が買主。この一方向にだけ、民法よりも買主を厚く守る特則を置いている。

逆に言えば、業者どうしの取引には一切適用されない（78 条 2 項）。買主も自分で身を守れるからである。

8 つの中身は次のとおり。

1. クーリング・オフ（37 条の 2）
2. 自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限（33 条の 2）
3. 損害賠償額の予定等の制限（38 条）
4. 手付の額の制限等（39 条）
5. 契約不適合責任についての特約の制限（40 条）
6. 手付金等の保全措置（41 条・41 条の 2）
7. 割賦販売契約の解除等の制限（42 条）
8. 所有権留保等の禁止（43 条）

引っかけの分かれ目は次の 3 つ。

• 「業者が売主」でない限り、8 種制限の話は始まらない（媒介では働かない）
• 他人物売買の例外①は「取得する契約を締結している」こと。停止条件付きでは足りない
• 例外②の未完成物件は、保全措置が講じられていれば他人物でも売れる

1. 適用される場面

根拠: 宅建業法 78 条 2 項

8 種制限は「情報と経験の差」を埋めるためにある。買主も業者なら差が無いので、外す。
自ら売主でない業者に課さないのも同じで、契約の相手方として利益を得る立場にいる者を縛る制度である。

8 種制限が適用されるのは、どんな取引？

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる売買契約

業者間の売買には適用されない。業者が媒介・代理をするだけの取引にも適用されない。

宅建業者 A が売主、宅建業者でない B が買主で、宅建業者 C が媒介した。8 種制限は適用される？

適用される

見るのは売主と買主が誰かだけ。媒介業者がいるかどうかは関係しない。

宅建業者 A が売主、宅建業者 B が買主の売買を、A が「買主に有利な特約」を付けずに締結した。違反？

違反にならない（業者間なので 8 種制限が適用されない）

たとえば契約不適合責任を一切負わない特約も、業者間なら有効。

2. 自己の所有に属しない物件の売買

根拠: 宅建業法 33 条の 2

民法では他人の物を売る契約も有効だが、業者が「まだ持っていない物」を素人に売ると、
手に入らなかったときに買主が引渡しを受けられない。そこで、業者には
「確実に手に入る見込み」が立つまで契約を禁じている。

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約を締結できる？

原則としてできない

例外は 2 つ。
① 業者がその物件を取得する契約（予約を含む）を締結しているとき
② 未完成物件で、手付金等の保全措置が講じられているとき

売主業者が、所有者から「農地法の許可が下りたら買う」という停止条件付きの取得契約を結んでいる。
この物件を自ら売主として売れる？

売れない

例外①の取得契約からは、その効力の発生が条件に係るもの（停止条件付き）は除かれる。
取得できるかどうかが不確定なままだから。

他人が所有する完成済みの建物について、業者が取得契約を結んでいない。
手付金等の保全措置を講じれば自ら売主として売れる？

売れない

例外②（保全措置）が使えるのは未完成物件の場合だけ。
完成物件は、取得契約を締結していなければ売れない。

売主業者が所有者と結んだ取得契約が「所有権移転登記は代金完済時」という内容だった。
まだ登記も引渡しも受けていないが、自ら売主として売れる？

売れる

例外①は「取得する契約を締結している」ことを求めるだけで、
所有権の移転や登記まで済んでいる必要はない。

宅建業者が、自己の所有に属しない物件について、宅建業者でない者と売買の予約をした。33 条の 2 に反する？

反する

「売買契約」には予約も含まれる。
予約であっても、買主は最終的に取得できないリスクを負うため。