賃貸借

50 年（604 条 1 項）

これより長い期間を定めても 50 年に短縮される。更新もできるが、
更新の時から 50 年を超えられない。
（借地借家法が適用される場合はこの制限を受けない。）

各当事者がいつでも解約の申入れをでき、申入れから

• 土地 … 1 年
• 建物 … 3 か月
• 動産・貸席 … 1 日

を経過することで終了する（617 条）。

当然に終了する（616 条の 2）

解除の意思表示は不要。

賃借物を受け取った後に生じた損傷を原状に復する義務を負う。
ただし通常の使用収益によって生じた損耗（通常損耗）と経年変化は除かれる（621 条）

損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときも、原状回復義務を負わない。

賃貸人は使用収益に必要な修繕をする義務を負う（賃借人の責めに帰すべき事由による場合を除く）。

賃借人は、①賃貸人に通知したのに相当の期間内に修繕しないとき、
②急迫の事情があるときは、自ら修繕できる（607 条の 2）。

• 必要費 … 支出後直ちに償還請求できる
• 有益費 … 賃貸借の終了の時に、価格の増加が現存する場合に限り、
  支出額または増価額（賃貸人の選択）を請求できる

有益費については、裁判所が賃貸人の請求により相当の期限を許与できる。

賃借人の責めに帰することができない事由によるときは、
その部分の割合に応じて当然に減額される（611 条 1 項）

「減額を請求できる」ではなく当然に減額される点が改正のポイント。
残存部分だけでは契約の目的を達成できないときは、解除もできる。

契約を解除できる（612 条 2 項）

ただし判例により、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは
解除できない。

賃貸人に対して直接に義務を負う（613 条 1 項）

賃料は、賃借料と転借料のうち低いほうの額を限度として賃貸人に支払う義務を負う。
賃貸人は賃借人に対する権利を失わない。

転借人に対抗できない（613 条 3 項）

つまり転借人は使用を続けられる。
ただし、解除の当時に賃貸人が債務不履行による解除権を持っていたときは対抗できる。

転貸借も終了する（転借人に対抗できる）

このとき賃貸人は、転借人に対して催告して支払いの機会を与える必要はない（判例）。

賃借権の登記をすること（605 条）

ただし賃貸人には登記に協力する義務がないため、実際にはほとんど使えない。
そこで借地借家法の対抗要件（建物の引渡し・借地上の建物の登記）が用意されている。

譲受人に当然に移転する（605 条の 2 第 1 項）

賃借人の承諾は不要。ただし譲受人が賃料を請求するには、
所有権移転登記が必要（605 条の 2 第 3 項）。

譲受人に承継される（605 条の 2 第 4 項）

敷金は、旧賃貸人に対する未払賃料に充当された残額について承継される。

対抗要件を備えていれば、妨害の停止の請求および返還の請求ができる（605 条の 4）

• 賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき
• 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき

明渡しが先なので、明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立たない。

できない（622 条の 2 第 2 項）

充当できるのは賃貸人の側から。