売買と契約不適合責任｜宅建

根拠は民法 555 条（売買）、557 条（手付）、560 条（権利移転の対抗要件）、562 条（追完請求）、
563 条（代金減額請求）、564 条、565 条（権利の不適合）、566 条（通知期間）、
567 条（危険の移転）、570 条、572 条（担保責任を負わない旨の特約）、
577 条（抵当権等がある場合の代金支払拒絶）。2026-08-01 に e-Gov の条文原文と突合済み。

0. どういう制度か

売主は「契約に適合した物」を引き渡す義務を負う。適合していなければ債務不履行であり、
買主には 4 つの手段が与えられる。

手段	売主の帰責事由	特徴
追完請求（修補・代替物・不足分）	不要	まずこれ。売主は買主に不相当な負担がなければ別の方法で追完できる
代金減額請求	不要	原則として催告が要る（追完の機会を与える）
損害賠償請求	必要	債務不履行の一般則（415 条）による
解除	不要	541 条・542 条による

「隠れた瑕疵」という要件はもう無く、契約の内容に適合しているかだけで判断する。

引っかけの分かれ目は次の 3 つ。

買主に帰責事由があるときは、追完も減額も解除もできない
通知期間の 1 年は「不適合を知った時から」（引渡しからではない）
数量・権利の不適合には、この 1 年の通知期間の制限がない

1. 手付

根拠: 民法 557 条 1 項・2 項

手付は「まだやめられる」ことを金で買う仕組みである。だから相手が動き出した後は使えない。

手付を交付した買主・売主は、どうやって解除できる？

買主 … 手付を放棄する
売主 … 手付の倍額を現実に提供する

相手方が契約の履行に着手した後はできない（557 条 1 項）。

手付による解除をした場合、損害賠償を請求できる？

できない（557 条 2 項）

手付解除は債務不履行による解除ではないため。

自分が履行に着手していても、手付解除できる？

できる（相手方が着手していなければ）

条文は「相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」と定める。

2. 契約不適合の内容

根拠: 民法 562 条 1 項・2 項、563 条 1 項〜3 項、564 条、565 条

引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約に適合しない。買主はまず何ができる？

履行の追完を請求できる（修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）

買主に不相当な負担を課すものでないときは、
売主は買主が請求した方法とは異なる方法で追完できる（562 条 1 項ただし書）。

代金減額請求ができるのはどんなとき？

相当の期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がないとき（563 条 1 項）

追完が不能、売主が追完を拒絶、定期行為で時期を経過、
催告しても追完の見込みがないことが明らかなときは、催告なしで減額請求できる。

不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合は？

追完請求も代金減額請求もできない（562 条 2 項・563 条 3 項）

解除もできない（543 条）。

移転した権利が契約に適合しない（他人の権利で一部移転できない等）。買主の手段は？

種類・品質・数量の不適合と同じ手段が使える（565 条）

追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除。

3. 通知期間

根拠: 民法 566 条

期間を切るのは、時間が経つほど「元からあった不具合か」の判定が不可能になるからである。
数量や権利の不適合は外形で分かるので、この制限が置かれていない。

種類・品質の不適合について、買主はいつまでに通知する？

不適合を知った時から 1 年以内にその旨を売主に通知する（566 条）

通知を怠ると、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができなくなる。
「引渡しから 1 年」ではない。

売主が不適合を知っていた場合も、1 年の通知期間は適用される？

適用されない（566 条ただし書）

売主が引渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失により知らなかったときは、
期間制限を受けない。

数量の不適合や権利の不適合にも、1 年の通知期間は適用される？

適用されない

566 条の対象は種類・品質の不適合のみ。
数量・権利の不適合は、一般の消滅時効（知った時から 5 年／権利行使できる時から 10 年）による。

「担保責任を負わない」という特約は有効？

有効（572 条）

ただし、売主が知りながら告げなかった事実、
および自ら第三者のために設定・譲渡した権利については責任を免れない。
（業者が売主のときは、さらに宅建業法 40 条の制限を受ける。）

4. 危険の移転とその他

根拠: 民法 567 条 1 項・2 項、560 条、577 条 1 項、575 条

引渡しを境に危険が移るのは、その時点から物を支配しているのは買主だからである。

引渡し後に、双方の責めに帰することができない事由で目的物が滅失した。買主は代金を払う？

払わなければならない（567 条 1 項）

引渡しの時以後の滅失・損傷については、
買主は追完請求・減額請求・損害賠償・解除のいずれもできない。

買主が受領を拒み、または受領できない場合の危険は？

履行の提供があった時以後に生じた滅失・損傷は買主が負担する（567 条 2 項）

引渡しがなくても、提供の時点で危険が移る。

買った不動産に抵当権の登記があった。買主は代金をどうできる？

抵当権消滅請求の手続が終わるまで、代金の支払いを拒める（577 条 1 項）

このとき売主は、買主に対して遅滞なく抵当権消滅請求をするよう請求できる。

売主が負う「権利移転の対抗要件を備えさせる義務」とは？

買主に対し、登記・登録その他の売買の目的である権利の移転についての
対抗要件を備えさせる義務を負う（560 条）