抵当権

抵当地の上に存する建物を除き、抵当不動産に付加して一体となっている物（付加一体物）に及ぶ

設定当時から存在する従物（庭石・エアコンなど）にも及ぶ（判例）。
借地上の建物に抵当権を設定すれば、借地権にも及ぶ。

できる（372 条・304 条の物上代位）

ただし払渡し前に差押えをしなければならない。
売却代金・滅失による保険金請求権も物上代位の対象。

被担保債権に不履行があった後に生じた果実（371 条）

それまでは設定者が果実を収取できる。

満期となった最後の 2 年分（375 条 1 項）

後順位抵当権者や第三取得者がいない場合には、この制限は働かない。
元本については制限がない。

登記の前後による（373 条）

設定契約の先後ではない。

各抵当権者の合意と、利害関係を有する者の承諾が必要。
さらに登記をしなければ効力を生じない（374 条）

抵当権設定者（債務者）の同意は不要。

できる（376 条・転抵当）

同一債務者に対する他の債権者の利益のために、
抵当権またはその順位を譲渡・放棄することもできる。

① 抵当権設定当時に建物が存在すること
② その当時、土地と建物が同一の所有者に属すること
③ 土地または建物に抵当権が設定されたこと
④ 競売により所有者が異なるに至ったこと

成立しない

抵当権設定当時に建物が存在しないため。
抵当権者はこの場合、土地とともに建物を一括競売できる（389 条）が、
優先弁済を受けられるのは土地の代価からのみ。

成立する（判例。ただし旧建物を基準とした範囲で）

土地に抵当権が設定された当時に建物があったことが基準になる。

成立しない

同一所有者かどうかは抵当権設定当時で判断する。

賃借権は買受人に対抗できないが、買受けの時から 6 か月は明渡しが猶予される（395 条）

猶予されるのは建物のみ（土地には明渡猶予がない）。
猶予期間中の建物使用の対価は買受人に支払う必要がある。

すべての抵当権者の同意を得て、その旨の登記をする（387 条 1 項）

抵当権者に不利益を与える者（転抵当権者など）の承諾も必要。

• 代価弁済（抵当権者の請求に応じて代価を支払う・378 条）
• 抵当権消滅請求（第三取得者から金額を提示する・379 条）

抵当権消滅請求は、差押えの効力発生前にしなければならない。
主たる債務者・保証人およびその承継人は消滅請求ができない。

各不動産の価額に応じて債権の負担を按分する（392 条 1 項・同時配当）

一部だけを競売（異時配当）した場合、後順位抵当権者は
先順位抵当権者に代位して他の不動産の抵当権を行使できる。

一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額の限度で担保する抵当権（398 条の 2）

個々の債権が弁済されても根抵当権は消滅せず、繰り返し使える。

元本の確定前であれば、後順位抵当権者その他の第三者の承諾を得ずに変更できる（398 条の 4）

ただし元本確定前に登記をしなければ、変更しなかったものとみなされる。
極度額の変更には、利害関係人の承諾が必要（398 条の 5）。

• 確定期日が定められていればその日
• 定めがないときは、設定から 3 年を経過した後に設定者が確定を請求（2 週間後に確定）
• 根抵当権者はいつでも確定を請求できる（請求時に確定）
• 競売手続の開始、債務者・設定者の破産手続開始決定など（398 条の 20）