区分所有法

• 法定共用部分 … 廊下・階段・エレベーターなど、構造上共用とされる部分。登記できない
• 規約共用部分 … 集会室・管理人室など本来は専有部分となりうる部分を、
  規約で共用部分としたもの。登記しなければ第三者に対抗できない

専有部分の床面積の割合による（11 条 1 項・14 条）

床面積は内側線で測る（壁心ではない）。
規約で別段の定めをすることもできる。

できない（22 条 1 項・分離処分の禁止）

敷地利用権についても同じ（規約に別段の定めがあるときを除く）。

一部の区分所有者のみの共用に供されることが明らかな共用部分

その一部の区分所有者だけの共有となるが、
規約で区分所有者全員の共有とすることもできる。

区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上

ただし区分所有者の定数は、規約で過半数まで減じることができる。
議決権の 4 分の 3 は減らせない。

その専有部分の所有者の承諾を得なければならない（17 条 2 項）

決議が成立していても、承諾がなければ実施できない。

集会の普通決議（区分所有者および議決権の各過半数）

保存行為は各区分所有者が単独でできる。
いずれも規約で別段の定めができる。

規約に別段の定めがない限り、集会の決議（普通決議）で選任・解任する。

区分所有者である必要はなく、法人でもよい。任期の定めもない。

共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする。
その職務に関し、区分所有者を代理する。

規約または集会の決議により、管理者が原告・被告となることもできる。

区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上の集会の決議で、
名称・事務所を定め、主たる事務所の所在地で登記する

区分所有者の数が 30 人以上といった人数要件は現在ない。

区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上

一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
その者の承諾が必要（31 条 1 項）。

管理者（管理者がないときは、規約または集会の決議で定める区分所有者）が保管する。

利害関係人から請求があれば、正当な理由がなければ閲覧を拒めない。
保管場所は建物内の見やすい場所に掲示する。

管理者が、少なくとも毎年 1 回招集しなければならない（34 条 2 項）

区分所有者の 5 分の 1 以上で議決権の 5 分の 1 以上を有する者は、
管理者に集会の招集を請求できる（規約で減じることができる）。

会日より少なくとも 1 週間前に、会議の目的である事項を示して発する。

規約で伸縮できる。建替え決議を目的とする場合は、
少なくとも 2 か月前に発しなければならない（規約で伸長のみ可）。

招集手続を経ないで開くことができる（36 条）

また、区分所有者全員の承諾があれば、書面（または電磁的方法）による決議もできる。
議事について全員の書面による合意があれば、決議があったものとみなされる（45 条）。

及ぶ（46 条 1 項・特定承継人にも効力が及ぶ）

占有者（賃借人）も、建物・敷地の使用方法については
区分所有者が負うのと同一の義務を負う。

利害関係を有する場合は出席して意見を述べられる（44 条 1 項）

ただし議決権はない。
そのために、集会の招集通知は建物内の見やすい場所に掲示して行う。

各区分所有者が単独で復旧できる（61 条 1 項）。

ただし集会で復旧の決議（普通決議）があったときは、それに従う。

区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上（61 条 5 項）

決議に賛成しなかった者は、賛成者に対して
建物・敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できる。

区分所有者および議決権の各 5 分の 4 以上（62 条 1 項）

規約で減じることはできない。
決議に賛成しなかった者に対しては、賛成者から売渡請求ができる。