免許の申請と届出

根拠は宅建業法 3 条（免許）、3 条の 2（免許の条件）、7 条（免許換え）、8 条（業者名簿）、
9 条（変更の届出）、11 条（廃業等の届出）、12 条（無免許事業等の禁止）、13 条（名義貸しの禁止）、
施行規則 3 条（更新申請の期間）。2026-08-01 に e-Gov の条文原文と突合済み。

0. どういう制度か

免許は「この業者は今も実在し、責任を取れる状態にあるか」を国が把握し続けるための仕組みである。
だから 5 年で切れる（放っておくと名簿が実態と合わなくなる）し、中身が変わったら届け出させる。

免許権者の分かれ目は事務所の置き方だけで決まる。

届出の期限は 2 本立てで、変更の届出も廃業等の届出も 30 日以内。混ざりやすいのはむしろ
「誰が届け出るか」と「いつ免許が失効するか」のほう。

引っかけの分かれ目は次の 3 つ。

• 事務所の数や規模では免許権者は変わらない（都道府県をまたぐかどうかだけ）
• 免許換えをしても、免許証番号は新しくなるが有効期間は 5 年で振り出しに戻る
• 死亡・合併は届出を待たずに免許が失効し、破産・解散・廃止は届出のときに失効する

1. 免許権者と事務所

根拠: 宅建業法 3 条 1 項、施行令 1 条の 2

免許権者を分けているのは監督のしやすさで、複数の都道府県にまたがる業者を一つの知事に
見させるのは無理があるから大臣免許になる。事務所の数は関係ない——同じ県内に 100 の
支店があっても知事免許のままである。

2 以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を営もうとする者の免許権者は？

国土交通大臣

1 つの都道府県内にのみ事務所を置くなら、その都道府県知事。
事務所の数や規模ではなく、都道府県をまたぐかどうかだけで決まる。

宅建業を営まない本店と、宅建業を営む支店がある。事務所はどれか？

本店・支店の両方が事務所になる

本店は宅建業を営んでいなくても、支店を統括する立場にあるため常に事務所とされる。
逆に、宅建業を営まない支店は事務所にならない。

2. 免許の有効期間と更新

根拠: 宅建業法 3 条 2 項〜5 項、施行規則 3 条

有効期間を切ったのは名簿を実態に合わせ続けるためなので、更新の手続が間に合わなかったときに
免許が消えて営業が違法になるのでは筋が通らない。そこで処分があるまで従前の免許が生き続ける。

宅建業の免許の有効期間は？

5 年

大臣免許・知事免許のどちらも 5 年で変わらない。

免許の更新を受けようとする者は、いつ申請する？

有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前まで

この期間内に申請しなければならない（施行規則 3 条）。

更新の申請をしたが、有効期間の満了までに処分がされなかった。営業は続けられる？

続けられる（従前の免許が、処分がされるまで有効に存続する）

免許が更新されたときの新しい有効期間は、従前の免許の満了日の翌日から起算する。
処分を受けた日からではない。

3. 免許換え

根拠: 宅建業法 7 条 1 項、宅建業法 3 条 1 項

事務所の置き方が変われば、監督すべき役所も変わる。免許換えは新しい免許権者へ新規に
申請する手続で、変更の届出ではない。

知事免許の業者が、他の都道府県にも事務所を新設した。どうする？

国土交通大臣へ免許換えの申請をする

免許権者が変わるので、変更の届出ではなく新しい免許権者に免許を申請する。

免許換えによって新しい免許を受けた。有効期間はどうなる？

新しい免許を受けた日から 5 年

従前の免許の残りを引き継ぐのではない。免許証番号も新しくなる。

免許換えが必要なのに申請しなかった。どうなる？

免許を取り消される（必要的取消事由）

「気づいたら取り消される」ではなく、免許権者は取り消さなければならない。

4. 変更の届出

根拠: 宅建業法 8 条 2 項、9 条

名簿の記載事項が実態とずれたままだと、取引の相手がその業者の素性を確かめられない。
だから名簿に載っている事項が変わったら届け出る。逆に言えば、名簿に載らない事項は届け出ない。

宅建業者名簿の記載事項に変更があったとき、いつまでに届け出る？

30 日以内に免許権者へ届け出る

対象は、商号または名称／役員・政令で定める使用人の氏名／事務所の名称と所在地／
事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名。

専任の宅地建物取引士が「住所」を変えた。業者は変更の届出をする？

しない

名簿に載るのは専任の取引士の氏名だけ。住所は取引士本人が
「変更の登録」を申請する事項であって、業者の届出事項ではない。

宅建業者が、宅建業以外に新しく建設業を始めた。変更の届出は必要？

不要

「宅建業以外に行っている事業の種類」は名簿の記載事項だが、
9 条の変更の届出の対象からは外されている。

5. 廃業等の届出

根拠: 宅建業法 11 条 1 項・2 項

届け出る人は「そのとき業者に代わって動ける立場の人」に割り当てられている。
免許が失効する時期が分かれるのも同じ理屈で、死亡や合併は届出を待つまでもなく業者が消えている。

宅建業者（個人）が死亡した。誰が、いつまでに届け出る？

相続人が、死亡を知った日から 30 日以内

他の事由が「その日から 30 日以内」なのに対し、死亡だけは知った日から起算する。

法人である宅建業者が破産手続開始の決定を受けた。届出義務者は？

破産管財人

合併による消滅は消滅した法人の代表役員、解散（合併・破産を除く）は清算人、
宅建業の廃止は本人（法人なら代表役員）が届け出る。

廃業等の届出で、免許が失効する時期が届出時ではないのはどの事由？

死亡（死亡の時）と合併による消滅（合併の時）

破産・解散・廃止は届出の時に失効する。
死亡と合併は、届出を待つまでもなく主体そのものが消えている。

6. 無免許営業と名義貸し

根拠: 宅建業法 12 条、13 条

免許制度は、免許を持たない者が業として取引すること自体を止めるためにある。
だから契約に至らなくても、広告した時点で違反になるし、看板だけ貸すのも同じ穴になる。

免許を受けていない者が、宅建業を営む旨の広告をした。違反になる？

なる（12 条 2 項違反）

契約が成立していなくても、免許を受けずに宅建業を営む旨の表示・広告をした時点で違反。

宅建業者が、自己の名義を他人に貸して宅建業を営ませた。違反になる？

なる（13 条・名義貸しの禁止）

名義を貸して表示・広告させるだけでも違反になる。

7. 免許の条件

根拠: 宅建業法 3 条の 2 第 1 項

免許権者は、免許に条件を付けられる？

付けられる（免許の更新の際にも付けられる）

条件は「免許の目的を達成するために必要な最小限度のもの」でなければならない。
条件に違反すると免許を取り消されることがある。